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                    《民法典》與業主有關的大事情

                    來源:本站 發布時間:2021-02-03 10:47:00 閱讀:377

                    民法典》已于2021年1月1日起施行,其中,《物權編》中的“業主的建筑物區分所有權”一章、《合同編》中的《物業服務合同》一章、2020年12月29日修正的《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》以及《物業管理條例》等法律法規,均與業主的利益密切相關。本文結合上述法律規定,對關乎業主重大利益的問題進行梳理解讀。

                    ?重大事項的表決做出重大調整

                    相較于《物權法》中對業主共同決定的事項和表決比例的規定,《民法典》本次規定做了較大調整,列表對比如下:

                    注:《物權法》項下的:

                    “雙1/2”:經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;

                    “雙2/3”: 經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意

                    《民法典》項下的:

                    “雙1/2”: 經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意,相當于≥全體業主/全部面積的1/3;

                    “雙3/4”:經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意,相當于≥全體業主/全部面積的1/2。

                    需要特別注意的是:《民法典》新增了業主形成有效表決的前提性條件,即:凡是需要由業主共同決定的事項,都應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決。這一新規降低了業主表決同意人數及專有部分面積占比的要求,突出強調了業主對小區公共事務的參與度。瀛如律師提醒:這一前提性條件的設置,對入住率低的小區和業主對小區公共事務比較冷漠的小區會是個突出問題,因為,一旦表決人數和面積達不到總人數、總面積的2/3,則該小區業主大會無法形成任何有效決議,會使小區公共事務的管理陷入僵局。

                    ?業主知情權的合理行使

                    住宅小區業主有權了解本小區建筑區劃內涉及業主共有權及共同管理權等相關事項,業主知情權是實現共同管理權和監督權的基礎和保障。司法實務中對業主知情權的合理邊界也在進行著不斷探索,在《孫慶軍訴南京市清江花苑小區業主委員會業主知情權糾紛案》中(2015年第12期《最高人民法院公報》),法院依據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條,對業主的下列知情權進行了保護:“建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;管理規約、業主大會議事規則,以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄;物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況”。

                    需要的注意的是,為防止知情權被濫用,業主知情權也應當加以合理限制,防止發生業主用知情權謀取私利的情況,避免業主以行使知情權為手段,故意擾亂業主委員會等義務主體正常的管理活動,進而對廣大業主的合法權益造成實質損害。業主必須理性行使知情權。

                    ?應對糟心的物業服務

                    物業服務合同應當采取書面形式,并且,物業服務的范圍不僅限于物業服務合同?!睹穹ǖ洹返?38條明確規定,“物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分?!比绻龅皆阈牡奈飿I服務,業主有權通過法定程序重新選定物業服務企業。

                    對于建設單位與物業服務人訂立的前期物業服務合同,無論其服務期限是否屆滿,一旦業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效,則前期物業服務合同即時終止?!睹穹ǖ洹返?49條規定,物業服務合同終止后,如果原物業服務人拒不退出物業服務區域,則不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費。

                    篇幅所限,本文提到的僅是新增制度的一部分,《民法典》結合過往成熟的司法實踐和理論發展,回應了社會生活中住宅小區業主的很多關切。隨著業主維權意識和維權能力的提高,未來還會有更為豐富的司法實踐使得業主的“痛點”被解決,業主們會日漸過上更加美好的“安居”生活!

                    (注:本文為瀛如律師事務所專業律師原創,歡迎轉載,但請注明出處?。?

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